导致房价变化的原因和有多种,传统经济学原理对商品价格变化的解释是,在其他条件不变的理想前提下,供求 关系决定商品价格。从另外角度来说,商品价格的变化也会反过来影响供求关系。一个理想的价格变化现象是商品价格围绕价值中枢做波浪运动。倒是很象中国传统那个旋转的阴阳鱼，周而复始。。。

温哥华房屋价格受人口增长,外来资金流入和通货膨胀等因素的影响,在过去10年里有了长足的增长,目前低利率的经济刺激政策,对房价也起一定的支撑作用。

现在很多人关心的问题是房价今年是否会进一步上涨。。。这是一个人人都可以有自己的答案的问题。。。

主涨派的人说,温哥华的人口在未来会持续增长,作为最适合人类居住的城市,温哥华吸引了大量外来资金和腐败资金,当前低利率的政策在经济未走向繁荣之前看来还会继续保持。。。

主跌派的说,目前房价已经脱离价值中枢,高房价使可负担性越来越小,人们逐步远离高房价区,人口向低房价区流动,外来资金是否会持续流入也会随着外围经济 形势的不明朗而打下一个未知的问号,移民政策的收紧使得这一形势更加破朔迷离,对低利率未来上涨的预期也减低了人们购房的动力,高房价带来的社会矛盾也会 影响政策制定者的调控方向。。。

主涨和主跌两大派意见目前谁也说服不了谁,哪个正确呢?这是一个几乎无人知道答案的问题,也许只能交由时间老人或上帝来回答。。。关键的关键,,,时间老人和上帝,不会提前告诉咱们。。。

(另,时间跨度也是讨论房价变化的必要因素,放到50年,答案可能会相对简单。。。。)

开发商啥时候建房,每个开发商实力不一样,风格不一样,可能选择的时机也不一样。。。

网上看到一个网友commonsense在他的帖子中写道:

“这个和炒股买房一样,要人弃我取,但说易行难,谁敢在市场最低点时建房? ”

我想根据自己的观察说点粗浅的看法，不代表全部,只代表一小部分的现象。

这里一个项目的开发周期不象国内是一年两年,可能会很长,我经手的项目,光设计施工阶段长达6年的都有,再加上前面可行性研究和买地等手续,可能会更长, 所以一般大的开发商根本不会因为短期的经济起伏来决定项目规划。作为一些实力雄厚的开发商买的地块是作为未来十几或二十年的建设做准备的。

针对开发商会不会在市场低点建房的问题,我个人观察的结果是:会。

因为市场低点建房的好处是:
1。材料价格低;象09年市场钢材的价格变化很大。
2。和承包商谈判时占有优势地位。承包商手下一堆人马需要养活,为了keep住好的员工和一些基本开销,会以很实惠的价格接下任务。
3。不用赶工,同时好的技术工人好找,施工质量相对更有保障。施工单位在市场低迷时期,会把精英放在仅有的那个项目里。
4。政府为了促使市场走出经济的低迷,会有相对宽松的政策鼓励。
5。还有其他优点,请大家补充。。。

当然,缺点也有很多,比如资金信贷的紧缩,和市场走向的不明朗。。。

所以,在权衡利弊之后,仍然会有一些资金雄厚,有长远计划的开发商会在市场低迷的时候建房。

以上观点只是我的一些个人观点,不成熟之处,请大家指正。

温哥华人口：

1986 年人口 432385
2006年人口 578041
增长25.2% 平均每年人口增长1.2%

The latest available regional data projects the population of Vancouver in 2041 to be 738,000**. The City of Vancouver has reviewed these allocated population projections and is confident they can be achieved.
Over 35 years the Plan anticipates that the city's population will grow by 137,000 which is a 23% increase. Overall the region is expected to grow by 54% to 3.39 million.

专家预计到2041年达到738000，大温哥华地区339万人口。

在此基础上大温哥华地区2006到2021年15年间需要增加282000单元房，就是每年大致建造 18800个单元房（这里只是简单平均，应该是逐年按照人口递增而递增，前面建设量会小于这个数，而后面的建设量会大于这个数）。

据加拿大《世界日报》报道，加拿大移民部最新数据显示，2010年首季抵埠移民总数为5万7881人，中国以7690人排名第一，菲律宾6593人居次，印度第三。新移民主要选择安省、魁省及卑诗省都会区居住，其中选择多伦多的移民最多，为1万8603人。

移民部公布第一季各项业务工作进度及统计数据，首季抵埠移民总数为5万7881人，中国移民人数以7690人连续第四季蝉联第一，其中包括677名台湾移民，菲律宾则以6593人居次，印度5243人排名第三。

一如过去，新移民多选择居住在安省、魁省、卑诗及亚省都会区，其中多伦多最多，达1万8603人，其次为蒙特利尔9398人，大温地区也有8001人，卡加利3220人，爱民顿2244人。

2009年全年移民总数为25万2179人，其中8万2644人定居多伦多，4万2534人选择蒙特利尔，温哥华也有3万4626人。若 从首季抵埠移民类别观察，亲属移民有1万3490人，加拿大经验(Canadian Experience)移民1093人，技术移民2万2472人，商业移民2589人，省提名计划(PNP)7965人，居家看护(Live-in Caregiver)2773人，难民5270人，其它类别2228人。(阮耀毅)

上文可以看到，2009年，全加有25万2179移民数。定居温哥华的海外移民数有3万4626人。2010年全加有28万多人数的移民。相信进入温哥华的人数也会比09年更多。顺便说一下，2010年的留学和劳工签证进入加拿大的人数是40万人。

（本文前半段于2011年2月22日发表于北美中文网，后半段根据网友回复整理）